投資用物件
本当に必要ですか？
利回り6パーセント以上の賃料収入を得て、将来住むためのリフォーム資金を積み立てて頂くことができます。
分譲賃貸ならではなの清潔基準、耐震基準を満たした建物、リーズナブルな価格。
低リスクで、はじめて賃貸物件を所有したい方は必見です。
上記文章は、噓ではありません
ただ、全てではありません
投資を始めるということは、メリットと引換えに、リスクを引き受けるということであり、こちらの物件におけるリスクとして考えられることは、以下のようなことが考えられます
- 空室リスク
- 管理費・修繕積立金の値上げ、又は一時金徴収
- 原状回復費用の負担
- 新しい借主募集のための広告費（仲介手数料等）
- 賃貸の管理を依頼する場合は、管理手数料
- 住宅設備の修繕費
- 毎月の火災保険料
- 税金
- 利息（借入金に対する）
- 物件売却時の値下がり
つまり、表面利回り6％以上といっても、実際のキャッシュフロー（手取り現金）は、微々たる金額、又はマイナスに転じる可能性はゼロではありません
「あなたは本当に、投資用物件を必要としますか？」
賃貸経営は、デメリットばかりではありません
仮に、毎月のキャッシュフローがマイナスになったとしても
借主さんが、あなたの代わりに、毎月の返済額の大部分を返済してくれて、あなたは足らない分だけ現金を負担しているとイメージして下さい
平たく言うと、本当は毎月10万円を返済しないとならないところを、借主さんが賃料として７万円を支払ってくれるのであれば、あなたは実質毎月３万円を返済するだけで、物件の所有権を取得することができるということです
成否は、購入時で大方決まる
賃貸物件を所有している期間は、大きな利益は期待できませんが、借主さんに好まれる物件を選ぶことさえすれば、売却時までの間、返済の大部分は借主さんに肩代わりして頂き、頃を見計らって、売却をすることで利益を確定できます
将来の売却金額が、購入時の金額を下回ることがないような物件を選択することができるか否かが、成否の分かれ目です
私たちのお仕事は
お客様が、賃貸経営をはじめたいと思ったときに、
正しい情報を基に、お客様が自信をもって、購入できる判断を下すことができるようにするための、お手伝いをさせて頂くことです
エンゼルハイム大鳥居第５
専用庭が、あの子（ペット）の心を開放する
利回り6.157%で運用中
（月額78,000円で賃貸中）
1階は、セキュリティ上敬遠されることが多いですが、
リフォームで内窓を設けることで、防犯、美観、使い勝手を上げることができますので、デメリットは解消可能です。
反対に、地震の際にすぐ逃げることができる、専用庭があるなどのメリットがあります
上層階と比較して、同じサイズだと、リーズナブルな価格でお求め頂けることは、嬉しいポイントです。
ルーフバルコニー付きの角部屋で、あの子（ペット）とゆったり暮らす
利回り6.279%で運用中
（月額90,000円で賃貸中）
人気のルーフバルコニー付きの、角部屋。
エレベーター無しで、階段で3階まで上がる心理的ハードルはありますが、
単身者や、新婚さんにとって、約40㎡ある、決して広くはないが、丁度良い広さで、かつペットが飼育できるお部屋の需要は底堅いです。
新耐震基準の、近隣同等物件と比較して、リーズナブルな価格でお求め頂けることは、嬉しいポイントです。
今は賃貸、将来は私たち用
（107号室現況）
↓
（107リフォーム案）
すぐに住める物件は、確かに良い。
反面、内装は既に完成されていて、全て私好みのお部屋になっているケースは少ないです。
ここで、１つ別の選択肢を提案させて頂きたいと存じます。
差し迫った事情が無い方は、すぐ住むことを妥協して頂く代わりに、今は借主様から賃料を受け取って下さい。
その原資（積み立てられた賃料）を元に、借主様がご退去された後のリフォーム代に使って下さい。
待った甲斐あったお思えるくらい、
満足いく、素敵なお部屋を手にして頂くことができると思いますよ
107号室（元図）
308号室（元図）
分譲時のパンフレットより
現在の室内の状態は、不明
長々と、物件の紹介をさせて頂きましたが、リスクはゼロという訳にはいきません。
どんな投資でも同じですが、私たちはリスクを負う代わりに、リターンを得ることができます。
エンゼルハイム大鳥居第５で言いますと、私たちが購入した時点で、既に現在の借主様が住んでいらっしゃた物件です。
そのため、室内が現在どのような状態にあるかは不明です。
107号室に関しては、人の好いおじいちゃんとおばあちゃんが、10年以上は住んでいらっしゃいます。
従って、ご退去された後は、フルリフォームは必須だと予想しています。
308号室は、法人様が社宅としてお使いで、107号室まではいかなくても、ある程度のリフォームを必要だと考えています。
ご関心下さっている皆様方につきましては、物件価格＋将来のリフォーム代を想定した上で、ご検討下さいますようお願い申し上げます。
清潔感は、賃貸経営の生命線
分譲賃貸と、賃貸一棟物件の大きな違い。
共用部のお掃除の頻度と、質に現れることが多いです。
分譲賃貸は、所有者自身が住んでいるマンションです。
自分が住むところなので、玄関周り、廊下、階段いつも綺麗でいて欲しいですよね？
区分所有者みんなが厳しい目で、管理会社の清掃状態に目を光らせています。
気になることがあれば、フロントマネージャーに改善を促すことができます。
結果、マンションはいつも清潔に保たれています。
同じ賃料であるならば、管理体制が良好な分譲賃貸で暮らしたいという、借主様の需要は底堅いと考えられます
ここでしか、実現できないこと
- 価格が高すぎない
- 表面利回り6パーセント以上
- 耐震基準を満たしている（新耐震基準）
- 駅から10分以内
- ペット飼育可能
- 1LDK、2DKに対応できる広さ
- 近くにスーパーマーケット・コンビニがある
- 都心、横浜へのアクセスが良い
ざっくりですが、これらを全て満たしている投資用物件は、少ないように思えます。
＝ 賃貸経営をはじめてみたいとお考えの方にとって、買うに値する、投資用物件と考えています。
それでは、なぜ売るの？
ごもっともなご指摘です。
逆の立場なら、物件を購入する際は、売主側の売却理由を必ずヒヤリングします。
「だまされているのではないか？」「訳有り物件ではないか？」「ババ抜きの、ババを引いてしまう取引になるのではないか？」そんな疑念が、ふと頭をよぎります。
ざっくばらんに内情を申し上げますと、エンゼルハイム大鳥居第５は、利回り6パーセント以上で運用できているので、このまま持ち続けていても、何ら問題はありません。
一方、お家を手放したい（売却したい）ので、私たちに購入して欲しいという、
切実なお悩みをもつオーナー様からの依頼が絶えません
私たちは、借金を好まないので、購入資金の原資を得たい、それがエンゼルハイム大鳥居第５の売却理由です
リフォーム・バックアップ
リフォームをしたいけれども、どこから手を付けて良いか分からない。。。
大丈夫！
私たちが積み重ねたノウハウを、惜しみなく共有します
壁材、床材、塗料、木材、家具、インテリア、DIY
お家のことなら何でも
大家業を本業としている私たちだからこそできる
エンドユーザー様目線でのバックアッププラン
ぜひご活用下さい
こんなにも、雰囲気は、変わっちゃうんです
（弊社管理物件の一例）
お掃除し易くて、スタイリッシュな創作洗面化粧台
リノベは、お金がかかりすぎるから
お気持ち、良く分かります
それでしたら、不具合ある設備だけを、最小限リフォームして
そこで浮いた予算を、インテリア（家具等）に使ってみてはいかがですか？
フルリノベーションより、費用をおさえつつ
素敵な暮らしを送ることができると思いますよ
家具で、雰囲気を、整える
| ※ 別の物件での参考事例です（エンゼルハイム大鳥居第５ではありません） |
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周辺環境
暮らしやすさと、交通の便を両立できる
駅まで平坦、徒歩約10分
若い女性が多くお住いになるエリア
空港関係者が多い大鳥居エリア。
大鳥居駅周辺には、マツモトキヨシ、松屋、ヘルシー食のオリーブチキンなどが出店しています。
マンションの近くに、24時間営業スーパーマーケット（グルメシティ）、お弁当が豊富な別のスーパー（サミットストア）、家具屋（ニトリ）がありますので、日々の暮らしに必要なものは近隣で揃えることができます。
その他コンビニ、飲食店、日用品販売店が点在している暮らしやすいエリアです
品川・横浜・羽田空港へGoodアクセス
24時間営業スーパーマーケット（グルメシティ）
ニトリ（家具店）と、サミットストア（スーパーマーケット）
日替わり定食が楽しみ「和食さと」
ボリューミーな定食が自慢「やぶ久」
日用品がリーズナブル「マツキヨ」
ダブルエスプレッソラテが美味しい「ローソン」
濃厚なバニラソフトがたまらん「ミニストップ」
昔から永らく続く、本屋さん
ご相談、お待ちしております
🏠 物件概要等
| 名称 | エンゼルハイム大鳥居第５ 107号室・308号室 ※ご入居中のため、ご予約なしに、物件の視察はお控え下さいますようお願い申し上げます。 |
|---|---|
| 住所 | 東京都大田区東糀谷1-13-11 |
| 交通 | 大鳥居駅（京急空港駅） 徒歩10分 糀谷駅（京急空港線） 徒歩20分 京急蒲田駅（京急本線） 徒歩23分 |
| 築年数 | 1984年10月 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 所在階 | 1/4階（107）・3/4階（308） |
| 専有面積 | 40.40㎡（107）・39.89㎡（308） |
| 間取り | 2K |
| 共用設備 | 駐輪場 |
| 特記 | 20〇〇年〇月 大規模修繕工事完工 ※完了時期、確認中 |
| 近隣 | グルメシティ（スーパーマーケット） サミットストア（スーパーマーケット） セブンイレブン ローソン ニトリ マツモトキヨシ |
| 価格 | 1,520万円（税込）（107号室） 1,720万円円（税込）（308号室） |
|---|---|
| 占有 | 有り（月額78,000円で賃貸中）（107号室） 有り（月額90,000円で賃貸中）（308号室） |
| 利回り | 6.157%（107） 6.279%（308） |
| 入居可能日 | 現借主明渡日以降 |
| 諸費用 | 本ページ下部をご参照下さい |
| 特約 | 売主の契約不適合免責（買主が不動産会社の場合に限る） 売主の契約不適合責任2年間（買主が一般の方の場合） |
ローンは、いくら借りることができる？
実際のお話し、具体的な融資可能金額、期間については金融機関の最終審査結果が出るまでは、知ることができません
審査においては、人物評価（勤務先、勤続年数、年収等）と、物件の価値を総合的に鑑み、判断されるようです。
新築物件でも、人物を低く評価されれば、希望条件に満たない場合はありますし、
反対に築古物件でも、人物評価が高ければ、希望条件に近い融資を受けることができる場合があります
ただあまりに古い物件（旧耐震基準）については、物件の担保評価が低いため、希望する金額や期間を満たすことは難しいことが多いので注意が必要です
頭金は、どのくらい必要？
売買代金の10％～20％あると安心です
| 手付金（売買契約締結時） | 売買代金の5～10％ |
|---|---|
| 印紙税（売買契約締結時、及び金銭消費貸借契約締結時） | 売買契約書添付用＋金銭消費貸借契約書添付用 |
| ローン諸費用（金銭消費貸借契約締結時） | 事務手数料＋保証料＋団体信用生命保険料 |
| 所有権移転費用（所有権移転時） | 登録免許税＋司法書士報酬 |
| 抵当権設定費用（抵当権設定時 ＝ 所有権移転日と同日） | 登録免許税＋司法書士報酬 |
| 火災保険料（物件引き渡し日までに） | 保険会社に要見積り |
| 仲介手数料（売買契約締結時、又は物件引き渡し時） | 売買代金の3.3%＋66,000円（税込） 弊社売主のため、不要 ※不動産会社様に仲介を依頼される方は、指定の仲介手数料 をお支払い下さい |
| 引越費用 | 引越会社に要見積り |
| 家具・家電・インテリア購入費用 | 実費 |
| 不動産取得税 | 物件取得後、1回だけ課税 |
| 固定資産税・都市計画税 | ① 物件取得時に（売主との清算金として）お支払い ② 物件取得後、毎年課税 |
この物件を見学する ※
| ※こちらの物件は居住中のため、ご見学予約ではなく、タカユキ本店でのご相談予約と読み替えて頂けますようお願い申し上げます。 |
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